TBK m.344/1 uyarınca, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on ikiaylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Buna göre taraflarca kira sözleşmesine konulacak artış kaydı tüketici fiyat endeksini aşmamalıdır. Tarafların sözleşmede bu oranın üzerinde bir artış kaydı öngörmüş olmaları durumunda kısmi butlan hükümleri devreye girecek ve sözleşme geçerli sayılmakla birlikte artışın tüketici fiyat endeksini aşan kısmı hükümsüz olacaktır.

TBK m.344/2 uyarınca, Taraflarca kira bedelinin belirlenmesi konusunda bir anlaşma yapılmamışsa veya kira bedelinin arttırılacağı kararlaştırıldığı artış oranı belirlenmemişse kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Tüketici fiyat endeksinde düşüş olması halinde hakim kira bedelini hakkaniyete göre takdir edeceğinden kira bedelinde indirime de gidebilir.

Belirli süreli sözleşmede, sözleşme süresi için herhangi bir kira artışı belirlenmediyse, bu süre içerisinde kira bedelinde bir artış olmayacak; ancak sözleşme süresi sonunda TBK’nın 347’nci maddesinin birinci fıkrası gereğince yenilenen 1 yıllık uzama döneminde kira bedeli madde 344/f.2 uyarınca, üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla kiralananın durumu da göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenecektir. Bir görüş bu hükmün sözleşme süresi içinde de uygulanabileceğini savunmaktadır.

Belirsiz süreli sözleşmelerde ise bir görüş sözleşmenin başından itibaren birer yıllık kira dönemlerinde 344/2’ye göre tespit istenebileceğini aksinin adaletli bir çözüm olmadığını, diğer bir görüşe göre ise m.344/2 ile m.345 hükmü birlikte değerlendirildiğinde tespit davasının ancak belirli süreli sözleşmelerde açılabileceğini savunmaktadır.

Kanaatimizce hem bir yıldan uzun belirli süreli sözleşmelerde sözleşme süresi içinde hem de belirsiz süreli sözleşmelerde 344/2 hükmü uygulama alanı bulamayacaktır. Zira     madde gerekçesinde   de  belirtildiği       üzere   hüküm yalnızca yenileme dönemlerinde uygulanacaktır.

TBK m. 344/3 uyarınca, taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Madde lafzında geçen beş yıldan sonra yenilenen ifadesinden 344/3 hükmünün ancak beş yıllık kira süresinin ilk kez yenilendiği durumlarda geçerli olacağı anlaşılabilecek ise de öğretide beş yıldan önce yapılan yenilemelerle beşinci yılın dolması durumunun da bu hükmün kapsamında olduğu ifade edilmiştir. Böylece örneğin, bir yıllığına yapılmış ve dört kez yenilenmiş kira sözleşmesi bakımından beşinci yenileme dönemi için madde 343/f.3 kapsamında belirlenebilecektir.

Öğretide bizim de katıldığımız bir görüş, madde 344/f.3 hükmünün, taraflarca kira bedeli artışı konusunda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli bir kira sözleşmesinde de uygulanabileceği yönündedir. Buna göre, örneğin 8 yıllık bir kira sözleşmesinde ilk beş yıl boyunca taraflar artış oranı belirlemişse 344/1/c.2 uyarınca kira bedeli arttırılacak, artış oranı kararlaştırılmamışsa 344/2 madde uygulanmayacak 138.madde hükmü uyarınca uyarlama davası açılabilecektir. 5 yıldan sonra ise 344/3 uyarınca bedel tespiti istenebilecektir.

Başka bir görüş ise beş yıldan uzun süreli kira sözleşmesinde her bir yıl için sözleşme ile kira artış oranının kararlaştırılmış olması durumunda da taraflarca kararlaştırılan artış oranına itibar edilmesi gerekeceği ve beşinci yıl dolduğunda madde 344/f.3’e başvurulamayacağı görüşündedir. Zira bu görüşe göre, madde 344/f.3’de geçen “anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın” ifadesi yenileme durumuna özgüdür.

Türk Borçlar Kanunu madde 344/f.3’ün metninde geçen, “…bundan sonraki her beş yılın sonunda…” ifadesini, öğretide bir görüş, Türk Borçlar Kanunu madde 344/f.3’e göre artışın on ikinci uzamış kira yılında, sonrasında da on sekizinci kira yılında yapılması gerektiği şeklinde anlamaktadır.

Diğer bir görüş ise bedel tespitinin Kanunun açık ifadesi karşısında, her beş yılda bir yapılması mümkün olduğu için, bu davanın onuncu ve on beşinci yılların sonunda açılabileceğini ifade etmektedir. Bu durumda da, bedel tespiti davası sonunda belirtilen oranlar, on ikinci ve on sekizinci kira yılına değil, on birinci ve on altıncı kira yılına ilişkin olarak uygulanabilecektir.

Kanımızca, bu düzenlemeyi, kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren toplamda beş yıl geçtikten sonra yenilenen ilk dönemde (yani altıncı kira yılı için) kira bedeli hâkim tarafından belirlendikten sonra, kira bedelinin artık altıncı yenileme yılını takip eden beş yılın sonunda tekrar hâkim tarafından belirleneceği şeklinde anlamak gerekir.

344/3 uyarınca kira bedelinin tespitinde esas alınacak kriterler kiralananın durumu, emsal kira bedelleri, tüketici fiyat endeksi ve hakkaniyete uygunluk olarak sıralanmıştır.

Türk Borçlar Kanunu’nda tanımlanmayan “emsal kira bedeli” kavramı, Yargıtay kararları ile nitelendirilmiştir. Yargıtay kararlarında emsal kira bedeli, genel olarak, “Belli bir çevrede, muntazam ve devamlı sürelerde yapılmış kira sözleşmelerinde kiralayanlar ve kiracılar tarafından kabul edilmiş, istikrar kazanmış kira paralarının ulaştığı belli değer” şeklinde tanımlanmıştır. Yine Yargıtay kararlarında kiralanan taşınmazla benzer özellikler taşıyan taşınmazların esas alınması gerektiği vurgulanmaktadır. Belli bir yerde oturmak ya da iş yeri açmak için her fedakârlık göze alınarak düzenlenen kira sözleşmeleri, özel şartlar altında yapılmış sayılır. Emsal kira bedeli tespitinde bilirkişi kira yalnızca kira ilanlarına bakmamalı fiili olarak benzer taşınmazların kira bedellerini tespit etmelidir.

Türk hukukunda kira bedelinde sınırlı artış ilkesi benimsenerek kiracının korunması amaçlanmıştır. TBK m. 344/I ve II, kira bedelinin belirlenmesinde, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksi üst sınır kabul etmiştir. Buna göre, TBK m. 344/I ve III uyarınca kira bedeli, ancak bir önceki kira yılının bu oranda artırılarak belirlenebilir. Kira bedelinin TBK m. 344/III’e göre belirlenmesinde ise, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki artış oranı üst sınır olarak kabul edilmemiştir. Emsal kira bedelleri gözetilerek tüketici fiyat endeksiyle sınırlı olmaksızın artış yapılabilmesinin nedeni yıllar içinde bu sınıra uyarak yapılan artışlar nedeniyle kira bedellerinin düşük kalan kira bedellerinin güncel duruma uydurulmasıdır.

6570 sayılı kanun döneminde Yargıtay, emsal kira bedellerine ilişkin tespit yapıldıktan sonra kiralananın boş olarak kiraya verilmesi getirebileceği kira bedeli üzerinden eski kiracı indirimi olarak bilinen %10-20 oranında hakkaniyet indirimi öngörmekteydi. Yargıtay’ın bu uygulaması yeni kanun döneminde de 344/3’te belirtilen hakkaniyet kriteriyle devam etmektedir.

Türk Borçlar Kanunu madde 345/f.1’de ise, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın her zaman açılabileceği belirtilmiştir. Maddede yer alan süreler kira bedelinin belirlenmesi davasının açılabilmesi ile ilgili olmayıp, mahkeme kararının ne zamandan itibaren geçerli olacağı ile ilgilidir.

345/2 uyarınca, sözleşmede kira bedelinde artış yapılacağına dair bir kayıt yoksa mahkeme kararının yeni kira bedelinin başından itibaren geçerlilik kazanması için yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki dava açılmalı ya da bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulduktan sonra yeni kira döneminin sonuna kadar dava açılmalıdır.

Hükümde dava dilekçesinin tebliğinden bahsedilmemekte dava dilekçesinin tebliğinden söz edilememektedir. Dolayısıyla yeni kira döneminin başlangıcından 30 gün önce davanın açılması yeterli sayılmalıdır.

Yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce yazılı bildirimde bulunulduğu taktirde talep konusu kira yılının sonuna kadar dava açıldığında alınan karar geriye etkili olarak hüküm doğuracaktır. Burada yazılı bildirimin yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce tebliği aranmaktadır.

Örneğin, 20.09.2017 tarihinde akdedilen bir yıl süreli bir kira sözleşmesinde, kiraya veren en geç 10.08.2018 günü dava veya karşı tarafa yazılı bildirim tebliğ edilmiş olmalıdır ki, mahkemece belirlenen kira bedeli 20.09.2018’de başlayan yeni kira dönemi için uygulama alanı bulabilsin. Daha geç bir tarihte dava açılır veya yazılı bildirim karşı tarafa tebliğ edilirse, mahkemece belirlenecek kira bedeli ancak 20.09.2020’de başlayacak kira dönemi için uygulama alanı bulacaktır.

TBK m.345/3 uyarınca, sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Böyle bir durumda, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak yazılı bildirimde bulunulması aranmaz. Zira sözleşmedeki artış kaydı kiracıyı uyarır nitelikte olup yazılı bildirimin yerini tutmaktadır.

Türk Borçlar Kanunu’nda kira bedelinin tespitine ilişkin yasal düzenlemeler belirli süreli kira sözleşmeleri için öngörülmüş olup, kanunda belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kira bedelinin tespitine ilişkin açık bir hüküm bulunmamaktadır. Zira m.345 hükmü 30 günlük süre öngörmekte fakat kiracı bu sürede sözleşmeyi feshedememektedir. Söz konusu hususta açık bir düzenleme olmaması, uygulamada bilhassa konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin belirsiz süreli kira sözleşmelerinde zayıf konumda olan kiracının mağduriyetine sebep olmaktadır. Zira kiracı sözleşmeyi feshetmek için fesih dönemlerine riayet etmek durumunda olacak ve bu süreçte tespitedilen artış miktarını ödemek durumunda kalacaktır.. Kiracının kiraya verenin kira artışına ilişkin bildirimini aldıktan sonra mümkün olan en erken zamanda olağan fesih hakkını kullanmak istediğini bildirdiği takdirde, kira bedelinin tespiti davasında hâkimin karar verilmesine yer olmadığı kararı vermesi gerektiği kanaatindeyiz. Ancak kanun koyucunun bu hususu açıklığa kavuşturması daha isabetli olacaktır.

Kira bedelinin tespiti davasına ilişkin TBK. m. 345 ‘in lafzı değerlendirildiğinde, bu davanın kiraya veren tarafından ikame edileceği şeklinde bir yorum yapılabilecekse de, kanunda aksine bir düzenleme olmadığından, kiracı da kira bedelinin tespitine ilişkin dava açabilecektir. Yargıtayda kiracının kira bedelinin indirilmesine ilişkin bedel tespit davasının kiracı tarafından açılabileceğine hükmetmiştir. Yargıtay bir kararında kiralananın yüz ölçümünde veya diğer niteliklerindeki değişmeler ile kiralananın bulunduğu yerdeki ticari durum değişikliklerinin ve genel olarak memleketteki ticari ve ekonomik dalgalanmaların kiracıya kira bedelinin indirilmesinin tespitini isteme hakkı verdiğini belirtmiştir.

Birden fazla kiracı olması durumunda kiracılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmaktadır. Birden fazla kiraya veren olması durumunda ise her kiraya verenkendi payına düşen kira bedelinin tespitini isteyebileceği gibi kiraya verenler birlikte dava açarak tüm bira bedelinin tespitini de isteyebilir.

Dava kira sözleşmesinin taraflarınca açılabileceği gibi kiralanan taşınmazda iştirak halinde veya müşterek mülkiyete sahip kişiler tarafından da açılabilir. İştirak halinde tüm maliklerin birlikte hareket etmesi gerekirken müşterek mülkiyette her malik kendi payına düşen bedel bakımından dava açabilir.

Kira bedelinin tespiti davasında davalı taraf kiracı olabileceği gibi kiraya veren de olabilir. Birden fazla kiracı olması durumunda aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan dava her iki kiracıya birlikte yöneltilmelidir.

Kira tespit davasının hukukî niteliği, doktrinde tartışmalıdır. Doktrindeki bir görüş, kira tespit davası sonucunda bir tespit hükmü verildiğinden bu dava tespit davası niteliğinde olduğunu savunurken diğer görüş ise, kira tespit davası, inşaî dava niteliğinde olduğunu savunmaktadır. Zira dava konusu bir hukuki ilişkinin varlığını ya da yokluğunu tespit etmek için değil var olan hukuki ilişkinin bedel yönünden tamamlanması amacıyla açılmaktadır.

Yargıtay’a göre, tespit davaları, diğer tespit davalarında olduğu gibi bir hukuki münasebeti tespit etmez. Onun amacı sadece kira sözleşmesinin yeni dönemde belli olmayan ücret unsurunu belirli bir hale getirmekten ibarettir. Gerçekten kiranın tespitinde hukuki sonuç ancak hakimin kararıyla doğmaktadır. Böylece kira tespiti kararları eda davaları sonunda verilen mahkumiyet kararlarına değil, inşai davalar sonunda verilen kararlara, yakın bir nitelik göstermektedirler.

Kira tespit kararları, ilâmlı icra yolu ile icraya konulamaz. Bu kararlarda, sadece kira bedeli belirlenmektedir. Kira bedelini tespiti kararı verildiğinde kira borcu muaccel olmaz. Bu durumda, kesinleşmiş tespit kararı bulunsa dahi, kira bedeli borcu, muaccel olmadığından talep edilemez. Kira bedeli muaccel olmasına rağmen ifa edilmezse, kiraya veren eda davası açmak zorundadır.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda, kira ilişkisinden doğan uyuşmaları konu alan davalarda görevli mahkeme, HMK m. 4/I/c’de düzenlenmiştir. Hükme göre, kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıkları konu alan uyuşmazlıklarda, sulh hukuk mahkemesi görevlidir.

Yargıtay’a göre, kira bedelinin belirlenmesi davalarında tahkim yoluna da başvurulamaz. Zira tahkim sözleşmesi yalnızca tarafların serbestçe tasarrufta bulunabileceği konularda yapılabilir.

6100 sayılı HMK’de genel ve özel yetki kuralları düzenlenmiştir. Kira bedelinin tespiti davasında m.6’daki genel yetki kuralı dışında m.10’da düzenlenen sözleşmeden doğan davalarda uygulanacak özel yetki kuralı da uygulanacaktır. HMK m 6/I’e göre, genel yetkili mahkeme, davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir. Buna göre, kira bedelinin belirlenmesi talebi, davanın açıldığı tarihteki davalının yerleşim yeri mahkemesine yöneltilebilir. HMK 10’da, sözleşmeden doğan davalar için, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesini özel yetkili kılmıştır. Hükme göre, sözleşmeden doğan davalar, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir. Bu hüküm uyarınca, kira bedelinin belirlenmesi davasında, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi de yetkilidir.